加拿大打击炒房客 CRA抢先出手追讨多伦多房主11年前卖房税

加拿大新的打房政策将于2023年1月1日生效，旨在"减少市场上的投机性需求，帮助冷却过度的价格增长"。

新税法规定，如果房主拥有房屋的时间少于12个月，不允许使用主要住宅豁免权来规避出售房屋时实现的资本收益，但其中有某些例外情况，如死亡、残疾、离职和工作搬迁。如果在12个月内出售，房价获利部分将作为商业收入100%纳税。

但是，加拿大税务局（CRA）并没有在等待这项新的立法生效。他们正在通过法院系统，挑战被认为的房地产"炒房"。其中有成功追讨的，也有挑战失败的案例。

最近的一个例子是一个多伦多的房主，她到税务法院挑战CRA对其的卖房获利追讨。

该纳税人在2011年、2015年和2016年的年度纳税被CRA进行重新评估，她在上述3年时间内，在不同时期分别出售了四处房产。但最有争议的是2011年她在多伦多的房产出售，因为CRA对纳税人的评估超过了正常的三年期限，并对该年进行了严重的处罚。

在法庭上，该纳税人解释说，从2010年到2014年，她与前夫经历了"动荡的关系"。她说这导致了断断续续的同居关系，并最终在2015年分居并离婚。纳税人作证说，在2010年和2011年期间，她经常在被追讨的出售房产里，"作为躲避与她前夫激烈和虐待关系的避难所"。她认为这所房子是她的主要住所，所以当她在2011年卖掉它时，应该免征资本利得税。

CRA不同意，认为该房产是作为"贸易性质的冒险（adventure in the nature of trade）"而获得和处置的，因此其出售应被列为100%的应税商业收入。CRA认为，纳税人从未将她的主要地址、雇主T4地址或其他邮寄地址改为该房产，因此该局的立场是，她在相对较短的时间内将该房产完全重建后"炒房"，获得了巨额利润。

税务法院最终的任务是对2011年处置该房屋的四个基本问题进行裁决。

该销售应被正确地归类为“贸易性质的冒险”，因此应作为商业收入征税，还是作为资本财产征税，从而使其获得资本收益？如果是资本财产，它是否是纳税人的主要住所，从而使收益免税？纳税人在2011年的报税表上是否作出虚假陈述（即没有报告该房产的出售），甚至是否允许CRA重开2011年的纳税年度，并超过正常的三年重新评估期？最后，纳税人在提交2011年的报税表时是否有严重的疏忽，从而要受到严重疏忽的处罚？

在分析了本案的事实和情况后，法官认为纳税人"几乎不符合通常的不动产'炒房客'的事实模式"。她是一名教师，而不是一名房地产经纪人，而且她有其他情况可以解释"所有权期限的糟糕经历"，即她的虐待性、时好时坏的婚姻，她当时正试图躲避前夫，而且从法律上分开。

最终，法官评估了该房产的性质、所持有的时间、纳税人到那时为止在房地产方面的有限使用、所花费的工作、动机，以及最重要的、决定该房产出售的情况作出结论：该房产是作为资本财产而获得的，而不是为了炒房转卖。

一旦法官确定该房屋是资本财产，下一个问题是它是否可以被视为她当时的主要住所，从而在出售时免于纳税。法官注意到该房产从未被长期居住，而且"除了强制性的水电费之外，没有作为可识别的地址、永久居住的证据或其他家庭开支"。

法官的结论是："虽然她（房主）可能认为（该房产）是她的永久住所，但如果没有一些额外的证据，她现在的证据不能释疑（CRA）的假设。"

然后法官转向了一个问题——她在2011年的申报中是否存在虚假陈述，因为由于"疏忽、大意或故意失职"没有报告房屋出售。法官认为，纳税人缺乏任何"细节和材料来证明她的申报情况可能是正确的"，因此CRA有权重开和重新评估她2011年的税收，即使超过正常的重新评估期。

最后，法官谈到了严重疏忽的问题，并得出结论认为，纳税人的申报立场，认为房屋是她的主要住所，所以她认为收益不需要在2011年的申报中报告，不应该被认为是严重疏忽。

他取消了对严重过失的处罚，指出"（纳税人）虽然受过教育，但显然不熟悉商业和税收的方式。她认为她可以自己报税。然而，根据所有的事实，这并不等同于故意的行为，而是对遵守法律的漠不关心"。